“三道红线”实施满周年 涉房资金严监管持续

    目前,距离去年8月人民银行、住建部出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则已逾一年。一年间,多家房企积极降低负债规模,扩张速度明显下降。

  实际上,自去年下半年以来,包括“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内多个政策陆续出台,与此同时,多地严查经营贷款违规入市,多项数据显示,房企融资渠道持续收紧。业内人士表示,行业仍将维持严监管,金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续,房企经营策略未来将发生变化,房地产行业也会迎来洗牌和变化。

  试点满周年多房企积极减负债

  针对重点房地产企业资金监测和融资管理规则,中国人民银行金融市场司司长邹澜日前表示,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营趋于稳健。

  “三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平,“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%,“黄档”企业不得超过10%,“绿档”企业不得超过15%。

  万科为12家试点企业之一。2021年上半年万科成功降档,跻身“零踩线”房企行列。在日前举行的万科2021年中期业绩推介会上,万科总裁、首席执行官祝九胜表示,万科把不突破红线、长期处于绿档、保持良好的评级和良好的流动性,都列为优先级事项,这是稳中求进的基本前提。

  融创也是试点企业之一。目前,融创仍有一项指标踩线,融创中国董事会主席孙宏斌日前在2021年中期业绩投资者电话会上表示,融创不仅仅要降负债率,还要降负债规模,进一步降低融资成本。据悉,未来3年,融创设定目标是将融资成本降至5%以内。

  若把“三道红线”的指标放到整个行业来看,贝壳研究院重点统计的A股与H股合计的85家房企中,32家房企“零踩线”,跻身绿档,其中万科、佳兆业、雅居乐新加入;31家房企一条踩线,位列黄档;8家房企降负债情况仍未有较大改观,三线均踩在红档之列。

  不过,虽然大部分房企积极降档,但受资金和市场影响,与去年下半年相比,2021年上半年降档房企数量有所减少。根据由贝壳研究院整理的房企中期报告数据,不降反升的房企由去年底的1个增长至4个。其中,新湖中宝、上实发展均“由绿变黄”;京投发展“由橙变红”,蓝光发展直接“由黄变红”。

  房企融资环境持续趋紧

  实际上,自去年下半年开始,包括“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内多个政策陆续出台,与此同时,多地严查经营贷款违规入市,涉房金融监管趋严,房企融资渠道也持续收紧。

  东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞表示,债券发行方面,房企净融资额大幅下降,融资利率有所抬升。2021年1至7月房地产企业发行信用债合计4550.31亿元,同比增长6.16%,但净融资额为-2436.98亿元,债券发行利率为4.36%,同比增加0.10个百分点。信托资金方面,根据用益信托网数据,2021年1至7月用于房地产行业的信托规模合计4298亿元,同比2020年减少23%,较2019年同期减少33%。房地产开发贷款方面,截至2021年6月末,房地产开发贷款余额12.3万亿元,同比增长2.8%,增速比上年末低3.3个百分点。“房企在信托、信用债、海外债、银行端融资呈现‘全面受阻’的特点。”谢瑞说。

  以银行贷款为例,根据日前多银行发布的中报,多银行持续压降房地产贷款占比。中信银行相关负责人对《经济参考报》记者表示,中信银行一是“控增量”,制定未来几年的房地产贷款信贷计划,平稳控制房地产信贷节奏。上半年房地产贷款增速明显低于该行贷款平均增速。二是“调结构”,客户层面根据企业杠杆率和风险情况分类施策,重点支持刚需和改善型住宅项目,严控“三道红线”超限的房企授信,严控扩张激进、偿债压力较重、授信集中度较高的房企集团的授信。

  中国建设银行首席风险官程远国表示,建设银行有序推进房地产贷款集中度管控工作,严格执行差别化住房信贷政策,支持百姓合理住房需求,个人住房贷款保持平稳增长,在贷款总额中的占比逐步下降。截至上半年末,个人住房贷款余额6.1万亿元,较年初增长4.7%。

  随着房地产市场调控全面深化和对涉房资金管控力度不断加大,2021年以来,房地产市场明显降温。国家统计局数据显示,7月,商品房销售面积同比下降8.5%,增速较上月回落16.0个百分点,是年内首次转负。二手房市场方面,易居房地产研究院数据显示,8月,重点监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套,环比上月下跌17.9%,与去年同期相比跌幅达36.6%。

  严监管持续房企加速调整

  业内人士表示,行业仍将维持严监管,金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续,房企经营策略未来将发生变化,房地产行业也会迎来洗牌和变化。

  针对房企资金的穿透式监管仍在持续。记者从多位业内人士处获悉,为了避免企业“炒地”、“囤地”,监管部门要求试点企业购地金额不得超年度销售额40%,而这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获得土地的支出。另外,试点房企的商票数据也已经纳入监管视野。

  克而瑞研究中心研究员房玲表示,商业汇票本是基于真实、合法的商业交易活动。但部分高杠杆、高周转运营的房企转向依赖供应链融资,以达到延长账龄、变相融资的目的。“房企商票纳入监管,有利于房企商票透明化,遏制房地产商票后续可能出现的违约风险。”房玲表示。

  严监管之下,房企增速明显受到限制。据记者不完全统计,Wind数据显示,A股上市的119家房企2021年上半年营业总收入12516.69亿元,较去年同期的9560.67亿元,增长30.9%。但从归属母公司股东的净利润来看,2021年上半年的655.04亿元,较去年同期的800.02亿元,下滑幅度达18.12%。

  谢瑞表示,预计未来一段时期,行业仍将维持严监管,金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续,融资收紧下房企扩张速度及盈利规模将进一步被压缩。在当前房地产行业融资环境趋严,房企融资渠道收紧的情况下,房企经营策略发生了改变,总体来说就是“开源节流”、“降速提质”。例如,部分房企通过打折促销方式加速回款;部分房企将减少拿地支出并降低销售目标,控制规模。根据近50家上市房企披露数据来看,2021年平均销售目标从2020年的14.40%,下降至11.85%。

  祝九胜说,整个行业的游戏规则正在发生变化,过度追求规模、速度为导向的线性思维也需要相应地调整。“特别是规模超过5000亿元以后,经营安全的重要性变得更为突出。”他说。

  孙宏斌表示,企业暴露的问题并非政策带来的,而是长期运营问题积累所产生的。在政策影响下,房地产行业会迎来洗牌和变化,优秀企业的优势逐渐显现,这将是一个长期持续性的过程。